Die Vor- und die Nachteile einer vermieteten Immobilie für den Verkauf

Grundsätzlich können Sie Ihre Immobilie sowohl in vermietetem Zustand, als auch “mit Mieter” verkaufen. Wobei die Formulierung “mit Mieter” eigentlich nicht ganz zutreffend ist, denn der Mieter gehört ja nicht zum Inventur. Wenn die Wohnung vermietet ist, dann bedeutet der Verkauf der Immobilie nicht aber automatisch, dass das bisherige Mieter das Feld zu räumen hätte.

Stattdessen wird der ursprüngliche Mietvertrag übernommen. Erst in einem späteren Schritt kann der neue Eigentümer ggf. Eigenbedarf anmelden, wenn er denn wirklich selbst einziehen möchte.

Vorteile beim Verkauf einer erfolgreich vermieteten Immobilie

Nicht alle Immobilienkäufer suchen eine Wohnung zur Selbstnutzung. Stattdessen möchten sie in einem ersten Schritt ihr Geldvermögen sichern und vielleicht auch einen Wertzuwachs erzielen. In einer Zeit, in der ständig über Geldentwertung des Euro und Bankenkrisen diskutiert wird, haben Sachwerte Konjunktur. Nicht ohne Grund werden Immobilien deshalb im Volksmund auch als “Betongold” bezeichnet. Eine vermietete Immobilie hat dabei die folgenden drei Vorteile:

  • Für den neuen Eigentümer entfällt der gesamte Aufwand der Suche nach einem neuen Mieter inkl. Sichtung der Mietanfragen, Besichtigung der Immobilie und Verhandeln eines neuen Vertrages inklusive Bonitätsprüfung.
  • Bei der vermieteten Immobilie lässt sich auf eine langfristige Historie bereits erfolgreich bezahlter Monatsmieten zurückblicken. Damit besteht eine sehr hohe Wahrscheinlichkeit, dass das Mietverhältnis störungsfrei weiterläuft und sich mit der Immobilie auch tatsächlich Einnahmen erzielen lassen.
  • Bei erfolgreicher, auch bestehender Vermietung zahlt der Mieter die entstehenden Aufwendungen für den Betrieb der Wohnung, wie Heizung und weitere Betriebskosten.

Immer mal wieder ist die Auffassung zu hören, dass es doch menschlich schwierig wäre, eine Wohnung inklusive bestehendem Mietverhältnis zu verkaufen. Hier kann lediglich entgegnet werden, dass es sich beim Mietverhältnis um eine Geschäftsverbindung handelt. Da der Vermieter im Normalfall die Wohnung lediglich nach erfolgter Voranmeldung und zwingender Notwendigkeit betreten darf, macht es für den Mieter eigentlich keinen Unterschied wer die Immobilie an ihn vermietet.

Die Vorteile wenn Sie Ihre Immobilie vermietet verkaufenDie Rechte der Mieter

In aller Regel haben die Mieter beim Immobilienverkauf kein Mitspracherecht. Allerdings muss die Wohnung in einigen Fällen (beispielsweise bei der Umwandlung von einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung) den Mietern zuerst zum Kauf angeboten werden. Dies fällt unter den Begriff des Vorkaufsrechtes.

Der Käufer einer vermieteten Immobilie kann das normale Kündigungsrecht ausüben, wenn beispielsweise Eigenbedarf besteht und er die Wohnung selbst nutzen möchte. Er kann dann die fristgerechte Kündigung aussprechen.

Vorteile einer unvermieteten Immobilie

Der Vorteil, wenn eine Wohnung unvermietet angeboten wird ist, dass der Käufer für eine selbst zu nutzende Wohnung unter Umständen einen höheren Preis zu bezahlen bereit ist. Eine nicht vermietete Wohnung kann oft einen etwas höheren Preis einbringen, da der neue Eigentümer sofort einziehen kann.

Ob die Wohnung vermietet oder zum sofortigen Einzug des neuen Eigentümers bereit vermietet wird kann durchaus den Preis der Wohnung beeinflussen. Allerdings gibt es leider keine allgemein gültige Faustregel wie hoch die Preisdifferenz sein wird.