Immobilienkauf nur mit Kaufvertrag
Bei einem Kaufvertrag handelt es sich um ein rechtliches Konstrukt, das den verkauften Gegenstand genau beschreibt und den Preis, sowie weitere Verkaufsbedingungen festhält. Zustande kommt ein Kaufvertrag durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen (Angebot und Annahme) und löst auf Verkäufer-, sowie auf Käuferseite einige Pflichten aus. Doch welche Besonderheiten ergeben sich bei einem Immobilienverkauf?
Was beinhaltet ein Kaufvertrag und wie sieht er aus?
In einem Vertrag über den Kauf einer Immobilie müssen die wichtigsten Bestandteile der Vereinbarung festgehalten werden. Dies sind beispielsweise die Vertragsparteien, um welches Grundstück bzw. welche Immobilie es sich bei dem Kauf handelt und ob eventuelle Belastungen in Bezug auf das Grundstück im Grundbuch eingetragen sind. Natürlich muss auch der Kaufpreis in dem Vertrag festgehalten werden. Grundsätzlich richten sich die Rechte und Pflichten bei einem Kauf nach dem § 433 BGB. Doch bei einem Immobilienkauf müssen noch die speziellen Regeln des Immobiliarsachenrechts Anwendung finden. Zudem geht ein Kaufvertrag im Immobilienrecht zusätzlich mit einer Auflassung im Grundbuch einher.
Natürlich spielen der korrekt bezifferte Preis der Immobilie, sowie die Zahlungsbedingungen und Fristen der vereinbarten Kaufsumme für den Verkäufer eine wichtige Rolle. Für den Fall der Zahlungsunfähigkeit bzw. Zahlungsunwilligkeit des Käufers sollte der Verkäufer darauf achten, dass eine Klausel in den Kaufvertrag mit aufgenommen wird, die eine sofortige Zwangsvollstreckung in das Vermögen des Käufers bei Nichtzahlung ermöglicht.
Muss ein Kaufvertrag beglaubigt werden und wie wird er geschlossen?
Ein Kaufvertrag für eine Immobilie muss zwingend in notariell beurkundeter Form geschlossen werden. Das bedeutet, der Text des Kaufvertrages wird von dem Notar in Anwesenheit der Vertragsparteien vorgelesen. Zudem muss der Notar die Parteien über etwaige Risiken in Bezug auf den Kauf aufklären und unverständliche Passagen des Kaufvertrags zu erklären.
Was muss ich als Käufer einer Immobilie bei einem Kaufvertrag beachten?
Für den Käufer sind beim Immobilienkauf insbesondere die korrekt ausgewiesenen Angaben zu den Grundbesitzern, zu den im Grundbuch eingetragenen Grundschulden und etwaigen Pfandrechten Dritter sehr wichtig. Zudem sollten Käufer beim Erwerb einer Immobilie darauf achten, sich eine sogenannte Eigentumsvormerkung im Grundbuch eintragen zu lassen. So können sie ihre Ansprüche besser absichern. Der Notar muss beiden Vertragsparteien den Vertragsentwurf im Voraus bereits zukommen lassen, so dass er vor dem Termin bei dem Notar eigenständig gründlich geprüft werden kann.
Welche Gewährleistungen und Garantien gehen von einem Kaufvertrag bei einem Immobilienverkauf aus?
Im Falle von Mängeln an dem Kaufobjekt, die der Verkäufer arglistig verschwiegen hat, kann der Käufer Schadensersatz oder die Behebung der Mängel verlangen. Anders kann es bei unsichtbaren Mängeln aussehen, von denen der Verkäufer nichts wissen konnte. Um sich finanziell gegen solche Mängel abzusichern, muss eine spezielle Klausel in den Immobilienkaufvertrag aufgenommen werden.
Es können Ausschlüsse von Gewährleistungsansprüchen vereinbart werden, wenn beide Parteien dem zustimmen und keine Partei durch solch eine Regelung sittenwidrig benachteiligt würde.
Da ein Immobilienverkauf und Kauf solch eine einschneidende Transaktion für die Parteien darstellt, ist der Kaufvertrag in Schriftform, der vor dem Notar unterschrieben wird, in Deutschland zwingend notwendig.