So ermitteln Sie den Marktwert Ihrer Immobilie
Egal ob Scheidung, Verkauf, oder ein Erbfall – oft stellt sich die Frage, wie sich eine Immobilie bewerten lässt. Der Wert von gebrauchten Immobilien wird nach dem sogenannten Marktwert bestimmt. Der Marktwert gibt an, wie hoch der aktuelle Wert der Immobilie ist. Im Folgenden werden alle wichtigen Fragen rund um dieses umfassende und wichtige Thema geklärt.
Marktwert – So wird der Wert einer Immobilie ermittelt
Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen eine der größten und wichtigsten Investitionen im ganzen Leben. Natürlich ist der Immobilienkauf und -verkauf immer eine aufregende Angelegenheit. Aber besonders in dieser Situation sollten Käufer unbedingt einen kühlen Kopf bewahren, um im Nachhinein keine bösen Überraschungen zu erleben und letztendlich eine überteuerte Immobilie kaufen. Verkäufer wiederum sollten sich genau informieren, um mögliche Interessenten nicht mit unangebrachten Preisvorstellungen abzuschrecken, oder um zu verhindern, ihre Immobilie unter Wert zu verkaufeb. Es ist deshalb wichtig, im Vorfeld den Marktwert einer Immobilie zu kennen. Demnach ist der Marktwert eine Richtlinie dafür, welcher Preis gewöhnlich oder sogar ziemlich sicher zu erzielen ist. Er soll also die aktuellen Marktverhältnisse wiedergeben.
Die verschiedenen Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie
Für die Ermittlung hat der Gesetzgeber drei verschiedene Verfahren festgelegt, die zur Berechnung herangezogen werden können. Welches Verfahren für die Berechnung der jeweiligen Immobilie in Frage kommt, ist abhängig von der Art der Immobilie.
1. Das Vergleichswertverfahren
Unter Fachleuten gilt dieses Verfahren als sehr präzise. Der Wert der Immobilie wird hier abgeleitet aus dem Wert von vergleichbaren Immobilien. Wurde also beispielsweise vor kurzem ein Nachbargrundstück verkauft, welches dem zu bewertenden stark ähnelt, wird der erzielte Kaufpreis als direkter Vergleichswert hinzugezogen. Dieses Berechnung kommt insbesondere bei selbst genutztem Wohneigentum oder bei Grundstücken häufig zum Einsatz, also bei Einfamilienhäuser, Garagen, Doppelhaushälften und Reihenhäuser.
2. Das Ertragswertverfahren
Dieses Verfahren kommt bei vermieteten Immobilien zum Einsatz. Anders als beim Vergleichwertverfahren ist hier nicht der aktuelle Sachwert ausschalaggebend, sondern der Ertrag, der sich durch die Vermietung im Laufe der Jahre erzielen lässt.
3. Das Sachwertverfahren
Dieses Verfahren kann nur mit einem professionellen, erfahrenen Gutachter oder Sachverständigen angewendet werden, weil es die komplexeste Art der Wertermittlung ist. Alle Faktoren, die einen Immobilienwert beeinflussen, werden hierbei präzise benannt und in ein angemessenes Verhältnis zueinander gesetzt. Dabei bilden drei Komponenten den Richtwert:
- Bodenrichtwert ( Wert des Grundstücks oder Grundstücksanteils )
- Herstellungskosten der baulichen Anlagen
- Kosten der baulichen Außenanlagen
Gutachter für die Wertermittlung
Bei der Wertermittlung einer Immobilie ist es immer ratsam, einen Sachverständigen zu Rate zu ziehen. Der Verkäufer sollte solch einen Sachverständigen mit in Planung des Verkaufs einbeziehen. Ein Käufer sollte im besten Falle dafür sorgen, so jemanden bei dem Besichtigungstermin an seiner Seite zu haben, um den Zustand der Immobilie besser abschätzen zu können.
Dabei entstehen etwa Kosten um die 90-100 Euro pro Stunde. Hinzu kommt natürlich die Mehrwertsteuer und auch Anfahrtskosten werden in den meisten Fällen erhoben. Das umfassende Gutachen, bei dem der Immobilienwert umfassend ermittelt wird, schlägt nochmals etwa mit 1000 bis 2000 Euro zu Buche, wenn der Immobilienwert 400000 Euro nicht übersteigt. Die Kosten variieren natürlich je nach Gutachter und dem Verfahren, was für die Wertermittlung der Immobilie angewandt wird.