Die Kaufurkunde als Abschluss
Viele Rechtsgeschäfte, die in Deutschland abgeschlossen werden, basieren auf einer mündlichen Vereinbarung oder einem schriftlichen Vertrag. Bei Immobilienverkäufen liegt die Hürde sehr viel höher. Der Gesetzgeber schreibt vor, dass der Kaufvertrag durch einen Notar beurkundet werden muss.
Alle wichtigen Informationen zum Kauf gehören in die Kaufurkunde
Grundsätzlich gilt die in Deutschland geltende Vertragsfreiheit auch beim Immobilienkauf. Dieses Recht beinhaltet die Möglichkeit, dass sich Verkäufer und Käufer frei über die Modalitäten des Verkaufes einigen können. Alle Aspekte, die für den Verkauf wesentlich sind, müssen jedoch in der Kaufurkunde schriftlich niedergelegt werden. Insbesondere sind das Grundstück und die Immobilie mit allen Eintragungen im Grundbuch aufzuführen. Dazu gehören Angaben zu den Besitzern, Grundschulden, Wegerechte und Pfandrechte. Bei Immobilien sind die genaue Lage und die Ausstattung genau zu beschreiben. Auch bekannte Baumängel, insbesondere die Belastung mit Asbest oder Schimmelbefall dürfen nicht verschwiegen werden und müssen in der späteren Kaufurkunde erwähnt werden.
Ratsam ist es zudem auch eine Klausel in Kaufvertrag und Kaufurkunde aufzunehmen, die eine Haftung für unsichtbare Mängel umfasst. Selbstverständlich müssen auch der Kaufpreis, Fälligkeitsdatum und die Zahlungsmodalitäten schriftlich festgelegt werden.
Vom Kaufvertrag zur Kaufurkunde
Die schriftlichen Festlegungen im Kaufvertrag bilden die Grundlage für die Kaufurkunde, die in weiteren Verfahren entsteht. Hierbei kommt der Notar ins Spiel, dessen Aufgabe es ist, den Kaufvertrag zu beurkunden und damit in Kraft zu setzen. Im gesamten Verfahren ist der Notar zur Neutralität gegenüber Käufer und Verkäufer verpflichtet. Vor allem ist es dem Notar verboten, beide Seiten beim Verkauf zu beraten. Es ist also durchaus ratsam, sich in diesem Prozess zusätzlich von einem Anwalt begleiten und beraten zu lassen, um die eigenen Interessen durchzusetzen.
Im ersten Schritt wird dem Notar der ausgehandelte Kaufvertrag nebst Anlagen zur Prüfung vorgelegt. Unter der Beachtung der Vertragsfreiheit prüft er, ob die ausgehandelten Vereinbarungen mit den Gesetzen übereinstimmen. Insbesondere achtet der Notar darauf, dass keine Seite übervorteilt wird.
Oft ist es sogar guter Brauch, dass der Notar nach einem ausführlichen Gespräch mit beiden Parteien den Vertrag selbst entwirft und den beiden Parteien vorlegt. Auf diese Weise kann eine rechtssichere Lösung, die allen Seiten gerecht wird, entstehen. Im Abschluss ist Käufern und Verkäufern ausreichend Zeit zur Bewertung des Vertrages einzuräumen. Fragen und Missverständnisse werden in der folgenden Zeit geklärt.
Nach einer angemessenen Frist, die in der Regel 14 Tage beträgt, kommt es zu einem weiteren Termin beim Notar. Der Vertrag wird vom Notar verlesen und die Kaufurkunde beurkundet, nachdem sich der Notar abermals davon überzeugt hat, dass Verkäufer und Käufer sich der Reichweite dieser Entscheidung bewusst sind.
Die Kaufurkunde verbleibt beim Notar
Die Originalurkunde mit Siegel und Unterschriften verbleibt beim Notar. Das ist in sofern sinnvoll, weil damit sichergestellt ist, dass zu jeder Zeit auf die Urschrift zugegriffen werden kann. Fälschungen sind damit weitgehend ausgeschlossen. Zur Abwicklung der Zahlungen und der Übergabe der Immobilie können natürlich Abschriften gefertigt und ausgegeben werden.
Die Einhaltung dieses Verfahrens ist nicht nur notwendig, weil es der Gesetzgeber so vorschreibt. Gleichzeitig gibt es allen Beteiligten Sicherheit: Denn im Streitfall kann sich jede Partei auf die Kaufurkunde berufen.